Η ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΜΕΙΩΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΕΠΙΦΕΡΕΙ ΚΑΙ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ

        Ο  Αρειος Πάγος με την υπ΄αριθ.  3/2014 απόφαση της ολομελείας του έλυσε οριστικά ένα σοβαρό θέμα σχετικά με τις δικαστικές μειώσεις των ενοικίων.

    Μέχρι σήμερα υπήρχε νομική διχογνωμία στα Δικαστήρια σχετικά με το θέμα αν η δικαστική  μείωση του ενοικίου καταργεί και την τυχόν  υπάρχουσα συμβατική σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ενοικιαστών είχε υποστηρίξει από την αρχή σε όλες τις αγωγές μειώσεως που είχε κάνει ότι εφ όσον μειώνεται το μίσθωμα δικαστικά πρέπει να μειωθεί και η συμβατική αναπροσαρμογή διότι διαφορετικά αν παραμείνει σε ισχύ η τυχόν υψηλή συμβατική αναπροσαρμογή το δικαστικά μειούμενο μίσθωμα μετά από  ένα δύο χρόνια θα αυξηθεί ξανά  υπερβολικά και θα πρέπει ο ενοικιαστής να προσφύγει και πάλι στο δικαστήριο κάτι που οδηγεί σε οικονομική αιμορραγία του ενοικιαστή και ουσιαστικά ματαίωση του τελικού σκοπού της οριστικής μείωσης του ενοικίου. Πράγματι σε πολλές περιπτώσεις είχαμε δικαιωθεί και το δικαστήριο που μείωνε το μίσθωμα μείωνε και την αναπροσαρμογή. Υπήρχε όμως και η αντίθετη άποψη και είχαν εκδοθεί  αποφάσεις δικαστηρίων που όριζαν ότι ναι μεν μειώνεται το μίσθωμα αλλά η συμφωνημένη αναπροσαρμογή εξακολουθεί και ισχύει.

    Με την υπ΄αριθμ 3/2014 απόφαση της ολομελείας του Αρείου Πάγου λύθηκε πλέον οριστικά το θέμα υπέρ της άποψης που είχε υποστηρίξει και ο Σύλλογος Ενοικιαστών. Ετσι σύμφωνα με την ως άνω απόφαση εφ όσον μειωθεί  δικαστικά το μίσθωμα κατ΄αρθρο 288 και 388 Α.Κ λόγω προφανούς δυσαναλογίας με το ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής τότε αυτομάτως καταργείται και η συμφωνημένη σταδιακή αναπροσαρμογή και εφαρμόζεται η σταδιακή αναπροσαρμογή που προβλέπεται από το Π.Δ 34/95 ήτοι αναπροσαρμογή ίση με το 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή.

   Ετσι  στην πράξη όσοι έχουν καταφέρει ή πρόκειται να καταφέρουν στο μέλλον  τη δικαστική μείωση του υψηλού μισθώματός τους μετά από άσκηση σχετικής αγωγής μειώσεως του ενοικίου λόγω της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσης θα είναι πλέον διπλά κερδισμένοι αφού και το ενοίκιο θα μειώσουν και την σταδιακή αναπροσαρμογή θα καταργήσουν κάτι που είναι πολύ σημαντικό αφού στην πλειοψηφία των μισθωτηρίων οι συμβατικές αναπροσαρμογές είναι αρκετά υψηλές δεδομένου ότι είχαν συμφωνηθεί σε περιόδους προ της οικονομικής κρίσης και δεν είχαν καμία σχέση με την σημερινή κατάσταση και τον σημερινό πληθωρισμό που είναι πλέον αρνητικός.

Ειδικότερα η πιο πάνω απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου δέχεται ότι με  την έκδοση της δικαστικής απόφασης για μείωση του ενοικίου   σταματά να ισχύει ουσιαστικά το συμφωνητικό που είχαν κάνει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής για την συμβατική αύξηση του μισθώματος (π.χ. κατά 5% η ακόμη και 10% ετησίως ή ακόμη και με συγκεκριμένο ποσό ετησίως]. Έτσι, μόλις περάσει το χρονικό διάστημα για το οποίο επιβλήθηκε η δικαστική μείωση του ενοικίου, η αναπροσαρμογή πλέον θα μπορεί να γίνει μόνο σε ποσοστό ίσο με το 75%  της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή –ΔΚΤ όπως γνωστοποιείται από την Ελληνική στατιστική αρχή για τους δώδεκα προηγούμενος μήνες της αναπροσαρμογής [απλή δωδεκάμηνη μεταβολή] και  επομένως θα μπορεί πλέον η αύξηση να είναι και μηδενική για αρκετά χρόνια όσο η μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή είναι αρνητική.

     Είναι φανερό ότι γίνεται πλέον ακόμη πιο ελκυστική για τον ενοικιαστή η προσφυγή στο δικαστήριο για μείωση του μισθώματος και με δεδομένο ότι ήδη ο Σύλλογός μας επιτυγχάνει μειώσεις της τάξης του 30% και 40% σε κάποιες δεν περιπτώσεις και μεγαλύτερη επιβάλλεται πλέον σε όσους ενοικιαστές έχουν υψηλά μισθώματα να αποτολμήσουν την δικαστική μείωση και ασφαλώς θα βγούν πολύ ωφελημένοι.

   Οι εξειδικευμένοι νομικοί του Συλλόγου μας είναι καθημερινά στην διάθεση των μελλών μας για οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση σχετικά με τις αγωγές μειώσεως μισθωμάτων αλλά και της κατάργησης της σταδιακής αναπροσαρμογής.