ΕΠΕΞΗΓΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΠΕΡΙ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ  ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Η τροποποίηση του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις ουσιαστικά επιφέρει πλήρη απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων όσον τουλάχιστον αφορά τις νέες μισθώσεις αυτές δηλαδή που καταρτίζονται από 1/3/2014 και μετά ενώ φέρνει και πολύ σοβαρές αλλαγές όσον αφορά τις παλαιές μισθώσεις αυτές δηλαδή που είχαν καταρτισθεί έως 28/2/2014 και βεβαίως όλες αυτές οι αλλαγές είναι σε βάρος των ενοικιαστών.

ΑΝΑΛΥΤΙΚΆ ΟΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΠΙΟ ΚΑΤΩ.

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28/2/2014

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά των νέων μισθώσεων  καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους με ελάχιστη διάρκεια 3 ετών. Αυτό σημαίνει ότι αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη γεγονός που σημαίνει ότι ο ενοικιαστής ούτε κινδυνεύει να εξωθεί πριν την τριετία [ εκτός περιπτώσεων κακής χρήσης και καθυστέρησης μισθώματος] αλλά και δεν μπορεί να φύγει από το κατάστημα πριν την πάροδο της τριετίας χωρίς πλέον να έχει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξή της όπως ίσχυε μέχρι σήμερα.

        Είναι αυτονόητο ότι  στις περιπτώσεις αυτές ο μισθωτής ο οποίος θα θέλει να κάνει μία σοβαρή επένδυση και επομένως θα χρειάζεται βάθος χρόνου για να κάνει απόσβεση,  θα πρέπει να επιδιώξει μία συμφωνία ώστε η μίσθωση να διαρκεί όσο το δυνατόν περισσότερο με παράλληλο όμως δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση και πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου με κάποιες προϋποθέσεις που θα έχουν συμφωνηθεί εκ των προτέρων σε περίπτωση που δεν πάει καλά η επιχείρησή του και θέλει να αποδεσμευθεί. Είναι γεγονός ότι με το νέο καθεστώς για να έχει ο μισθωτής το δικαίωμα να λύσει την μίσθωση πριν  την λήξη του συμβατικού χρόνου θα πρέπει αυτό να έχει προβλεφθεί στο μισθωτήριο αφού δεν υπάρχει πλέον το δικαίωμα μονομερούς λύσεως της μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή όπως αυτό ίσχυε με το άρθρο 43 του Π.Δ 34/95. Για τον λόγο αυτό έχει πλέον τεράστια σημασία το μισθωτήριο και οι σχετικοί όροι του.    

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορούν να  λυθούν πριν από την λήξη του συμβατικού χρόνου μόνον με νεότερη συμφωνία και με τους όρους και προϋποθέσεις της συμφωνίας αυτής.

   Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

    Ουσιαστικά δηλαδή πρόκειται περί πλήρους απελευθέρωσης των νέων μισθώσεων [μετά την 28/2/2014] και για τον λόγο αυτό πλέον καθίστανται  ζωτικής σημασίας οι όροι που συμφωνούνται με το μισθωτήριο και θα πρέπει να δίνεται ιδιαίτερη προσοχή σε αυτούς.

                              ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 28/2/2014

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για  «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή όπως ίσχυε μέχρι σήμερα), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της μετά την πάροδο των 12 ετών. Είναι φανερό ότι με την νέα ρύθμιση ακόμη και στις παλαιές μισθώσεις μετά την πάροδο 12 ετίας από την έναρξή της ο μισθωτής είναι εξωστέος χωρίς καμία αιτιολογία και χωρίς καμία αποζημίωση και μάλιστα χωρίς περιορισμό για την χρήση που θα κάνει ο νέος μισθωτής στο ίδιο μίσθιο. Πρακτικά δηλαδή ο μισθωτής όχι μόνον δεν δικαιούται καμίας αποζημιώσεως μετά την έξωσή του λόγω συμπλήρωσης 12 ετίας αλλά κινδυνεύει να χάσει και την πελατεία του αφού δεν υπάρχει κανένας περιορισμός στο δικαίωμα του νέου μισθωτή η και  του εκμισθωτή να ασκήσει στο ίδιο μίσθιο την ίδια εμπορική δραστηριότητα και να αποσπάσει όλη την πελατεία του παλαιού μισθωτή.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι  μισθώσεις θα μπορούν να λυθούν οποιαδήποτε στιγμή  με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου και την πάροδο της ελάχιστης διάρκειας ήτοι της δωδεκαετίας  αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ Μειώνονται δραστικά οι προθεσμίες και οι αποζημιώσεις στις περιπτώσεις αγωγής για ιδιόχρηση η ανοικοδόμηση.

   Νέες προθεσμίες:

  Ο εκμισθωτής μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης  και σε κάθε περίπτωση αφού  περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες (ή ως προς τις μισθώσεις που αφορούν στο άρθρο 2 του Π.Δ.   [9] μήνες) από την έναρξη της μίσθωσης, μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση για ιδιόχρηση, ήτοι για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. α’ έως γ’  ή των δραστηριοτήτων του άρθρου 2 του Π.Δ 34/95 από τον ίδιο τον κύριο, τα τέκνα του ή τη σύζυγό του. Με την προηγούμενη κατηργημένη διάταξη, η προαναφερόμενη προθεσμία ήταν τρία (3) χρόνια για την καταγγελία των περιπτώσεων του άρθρου 1 και 18 μήνες για την καταγγελία των μισθώσεων του άρθρου 2.

    Επίσης τροποποιούνται οι διατάξεις που αφορούν στο δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία λόγω ανοικοδόμησης. Συγκεκριμένα με τις νέες διατάξεις ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός εάν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την 6ετία, οπότε η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο 6 ετών σε κάθε περίπτωση, β) Μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος των 18 μηνών ή η μίσθωση είναι   αόριστης διάρκειας,  Μετά την πάροδο 9 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του Π.Δ 34/95 [Δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ.),  εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. Οι προθεσμίες αυτές κατά την κατηργημένη διάταξη του άρθρου 23 του Π.Δ 34/95 ήταν 12 ετών (για την περίπτωση α’), τριών ετών (για περίπτωση β’) και 18 μηνών (για περίπτωση γ’) αντίστοιχα. Επίσης μειώνονται και οι αποζημιώσεις του μισθωτή από τον εκμισθωτή λόγω της καταγγελίας από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή για ανοικοδόμηση (άρθρο 23).   Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την νέα διάταξη, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας το καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών στην καταγγελία για ιδιόχρηση και έξι (6) μηνών στην καταγγελία για ανοικοδόμηση. Με αίτηση του μισθωτή στο Δικαστήριο, η αποζημίωση μπορεί να αυξηθεί σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 15 μηνών για την ιδιόχρηση και 9 μηνών για την ανοικοδόμηση.  Οι αντίστοιχες παλαιότερες αποζημιώσεις ήταν διπλάσιες, ήτοι 16 και 12 μηνών τακτική αποζημίωση χωρίς δικαστική απόφαση και μέγιστο όριο 30 και 18 μηνών με δικαστική απόφαση για τις καταγγελίες λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης αντίστοιχα

δ) Τέλος, τροποποιούνται και οι διατάξεις που αφορούν  στην αποζημίωση λόγω άσκησης στο μίσθιο όμοιας επιχείρησης μετά από καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση  Η αποζημίωση αυτή σύμφωνα με την νέα ρύθμιση είναι ίση με 15 μηνιαία μισθώματα, εάν ασκηθεί 1 έτος μετά την απόδοση του μισθίου για τους ανωτέρω λόγους, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή. Κατά την παράγραφο 2 το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα.  Οι αντίστοιχες αποζημιώσεις ήταν και πάλι διπλάσιες κατά την παλαιά διάταξη του άρθρου 30 και αντιστοιχούσαν σε 30 μηνιαία μισθώματα χωρίς δικαστική απόφαση και ανώτατο όριο έως 40 μηνιαία μισθώματα με την έκδοση δικαστικής απόφασης.

  Είναι φανερό ότι ανοίγει πλέον  ο δρόμος ακόμη και για εικονικές ιδιοχρήσεις και ανοικοδομήσεις αφού πλέον οι αποζημιώσεις ελαχιστοποιούνται και ο εκμισθωτής θα μπορεί πολύ πιο εύκολα  να ζητά την έξωση του ενοικιαστή για δήθεν ιδιόχρηση η ανοικοδόμηση προκειμένου να τον εκβιάσει με τον φόβο της εξώσεως και να του αποσπάσει υψηλότερα μισθώματα.

  ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ' του άρθρου 61 του π.δ. 34/95), ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.

      Η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά δεν έχει κανένα νόημα η χρησιμότητα αφού είναι σαφές ότι ο εκμισθωτής θα περιμένει να καταγγείλει την μίσθωση μετά την 31/8/2014 ώστε να αποφύγει την καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης και αφού βεβαίως το διάστημα μέχρι την 31/8/2014 είναι ελάχιστο.

  Εν κατακλείδι ουσιαστικά έχουμε οδηγηθεί σε πλήρη απελευθέρωση όσον αφορά τις νέες μισθώσεις και σε μερική απελευθέρωση όσον αφορά τις υφιστάμενες πριν την 28/2/2014 μισθώσεις οι οποίες βεβαίως και αυτές οδηγούνται σε πλήρη απελευθέρωση μετά την συμπλήρωση 12 ετίας.

    Είναι πραγματικά απορίας άξιο με πιο σκεπτικό η κυβέρνηση προχώρησε σε απελευθέρωση τέτοιου εύρους σε βάρος των επαγγελματιών μισθωτών εν μέσω της μεγαλύτερης οικονομικής κρίσης που έχει πλήξει μεταπολεμικά την χώρα και η οποία έχει οδηγήσει σε κλείσιμο χιλιάδες επιχειρήσεις και καταστήματα. Βεβαίως τις απόψεις του συλλόγου σχετικά με την απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεως έχουμε αναπτύξει διεξοδικά σε άλλες θέσεις.