Οι μισθώσεις ακινήτων είναι μια σημαντική νομική διαδικασία που διέπεται από συγκεκριμένους κανόνες. Τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές έχουν δικαιώματα και υποχρεώσεις. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου προκύπτουν διαφορές που οδηγούν στην ανάγκη έξωσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η νομική καθοδήγηση από έναν εξειδικευμένο δικηγόρο είναι απαραίτητη.
Αυτός ο οδηγός εξηγεί όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τις μισθώσεις, τις εξώσεις και τον ρόλο του δικηγόρου στη διαδικασία.
1. Τι είναι η μίσθωση ακινήτου;
Η μίσθωση είναι μια σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) και του ενοικιαστή (μισθωτή).
✔ Ο μισθωτής πληρώνει ενοίκιο για τη χρήση του ακινήτου.
✔ Ο εκμισθωτής παρέχει το ακίνητο σε καλή κατάσταση.
✔ Η σύμβαση μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου.
💡 Συμβουλή: Η γραπτή συμφωνία είναι πάντα προτιμότερη από μια προφορική.
2. Βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις
Υποχρεώσεις εκμισθωτή
✔ Παράδοση του ακινήτου σε κατάλληλη κατάσταση.
✔ Διατήρηση των βασικών εγκαταστάσεων σε λειτουργική κατάσταση.
✔ Μη αδικαιολόγητη αύξηση του ενοικίου αν δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.
Υποχρεώσεις μισθωτή
✔ Πληρωμή ενοικίου και κοινοχρήστων στην ώρα τους.
✔ Χρήση του ακινήτου σύμφωνα με τη συμφωνία.
✔ Επιστροφή του ακινήτου στην κατάσταση που παραλήφθηκε.
💡 Συμβουλή: Αν υπάρχουν ζημιές, ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να τις αποκαταστήσει.
3. Πότε γίνεται έξωση;
Η έξωση είναι μια νομική διαδικασία που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει το ακίνητό του. Οι πιο συνηθισμένοι λόγοι έξωσης είναι:
✔ Μη καταβολή ενοικίων.
✔ Κακή χρήση του ακινήτου ή φθορές.
✔ Παράβαση των όρων της μίσθωσης.
✔ Λήξη της σύμβασης και μη αποχώρηση του μισθωτή.
💡 Συμβουλή: Η έξωση δεν μπορεί να γίνει αυθαίρετα. Απαιτείται νομική διαδικασία.
4. Διαδικασία Έξωσης
Η έξωση περιλαμβάνει διάφορα στάδια και απαιτεί νομικές ενέργειες.
1. Εξώδικο
✔ Ο ιδιοκτήτης στέλνει εξώδικο στον μισθωτή ζητώντας την αποχώρησή του.
✔ Αν ο μισθωτής δεν συμμορφωθεί, ξεκινά η νομική διαδικασία.
2. Κατάθεση αγωγής
✔ Ο εκμισθωτής καταθέτει αγωγή έξωσης στο αρμόδιο δικαστήριο.
✔ Σε περιπτώσεις μη πληρωμής ενοικίου, η διαδικασία είναι ταχύτερη.
3. Δικαστική απόφαση
✔ Αν το δικαστήριο αποφασίσει υπέρ του ιδιοκτήτη, ο μισθωτής υποχρεώνεται να αποχωρήσει.
✔ Αν δεν φύγει εθελοντικά, εκτελείται αναγκαστική έξωση με δικαστικό επιμελητή.
💡 Συμβουλή: Η παρουσία δικηγόρου είναι απαραίτητη για τη σωστή διεξαγωγή της διαδικασίας.
5. Ο ρόλος του δικηγόρου στις μισθώσεις και τις εξώσεις
✔ Σύνταξη και έλεγχος μισθωτηρίων συμβολαίων.
✔ Διαχείριση διαφορών μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
✔ Καθοδήγηση για τη νόμιμη διαδικασία έξωσης.
✔ Υποβολή αγωγών και νομικών ενεργειών.
💡 Συμβουλή: Είναι προτιμότερο να συμβουλευτείτε δικηγόρο πριν υπογράψετε μια μισθωτική σύμβαση.
6. Πώς να αποφύγετε διαφορές και εξώσεις
Για να αποφύγετε νομικά προβλήματα, ακολουθήστε τις παρακάτω συμβουλές:
✔ Να υπάρχει πάντα γραπτή μίσθωση με σαφείς όρους.
✔ Να καταγράφονται οι καταστάσεις του ακινήτου κατά την παράδοση και παραλαβή.
✔ Να υπάρχει καλή επικοινωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
✔ Να τηρούνται οι υποχρεώσεις και των δύο μερών.
💡 Συμβουλή: Η έγκαιρη επίλυση διαφορών μειώνει τις πιθανότητες δικαστικής διαμάχης.
Μισθώσεις & Εξώσεις στην Ελλάδα – Νομοθεσία & Νομικό Πλαίσιο
Η ελληνική νομοθεσία παρέχει ένα σαφές νομικό πλαίσιο για τις μισθώσεις ακινήτων και τις εξώσεις. Το ισχύον νομικό καθεστώς διαμορφώνεται από τον Αστικό Κώδικα, τη νομολογία των δικαστηρίων, καθώς και ειδικούς νόμους που ρυθμίζουν τις σχέσεις εκμισθωτή και μισθωτή.
Ακολουθεί μια αναλυτική επισκόπηση των βασικών νομικών διατάξεων που διέπουν τις μισθώσεις και τις εξώσεις στην Ελλάδα.
1. Νομοθεσία για τις Μισθώσεις
Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει διαφορετικά πλαίσια για τις οικιστικές και επαγγελματικές μισθώσεις.
Α. Οικιστικές Μισθώσεις
Οι μισθώσεις κατοικιών ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574-618) και τους εξής βασικούς κανόνες:
✔ Η μίσθωση πρέπει να είναι γραπτή και να δηλώνεται στο TaxisNet.
✔ Η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης είναι τρία (3) έτη, ακόμη και αν η σύμβαση προβλέπει μικρότερο διάστημα.
✔ Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τη χρήση που συμφωνήθηκε και να το παραδίδει στην αρχική του κατάσταση.
✔ Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αυξήσει μονομερώς το ενοίκιο, εκτός αν υπάρχει σχετικός όρος στο συμβόλαιο ή αν συμφωνηθεί από τα δύο μέρη.
💡 Νομική συμβουλή: Η μη δήλωση της μίσθωσης στο TaxisNet μπορεί να επιφέρει φορολογικές κυρώσεις στον εκμισθωτή.
Β. Επαγγελματικές Μισθώσεις
Οι επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων ρυθμίζονται από τον Νόμο 4242/2014, ο οποίος εισήγαγε αλλαγές στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων.
✔ Η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης είναι τρία (3) έτη, ακόμη και αν το συμβόλαιο ορίζει μικρότερη περίοδο.
✔ Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο για σοβαρό λόγο, όπως μη πληρωμή ενοικίων ή παράβαση των όρων της σύμβασης.
✔ Αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αύξηση του μισθώματος μετά από τρία (3) έτη, βάσει του πληθωρισμού και των συνθηκών της αγοράς.
✔ Για τη λύση της μίσθωσης, απαιτείται προειδοποίηση από τον εκμισθωτή τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν τη λήξη της σύμβασης.
💡 Νομική συμβουλή: Η πρόωρη καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να επιφέρει ρήτρες και αποζημιώσεις.
2. Διαδικασία Έξωσης και Νομοθεσία
Η διαδικασία έξωσης προβλέπει συγκεκριμένα νομικά βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν από τον εκμισθωτή. Οι βασικές νομικές διατάξεις που αφορούν τις εξώσεις στην Ελλάδα περιλαμβάνουν:
Α. Έξωση λόγω μη πληρωμής ενοικίων
✔ Η πιο συνηθισμένη αιτία έξωσης είναι η καθυστέρηση πληρωμής ενοικίων.
✔ Σύμφωνα με το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα, αν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει δύο ενοίκια, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση.
✔ Ο εκμισθωτής στέλνει εξώδικη όχληση (εξώδικο), δίνοντας προθεσμία 15 ημερών για την καταβολή των οφειλών.
✔ Αν δεν καταβληθεί το ποσό, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε αγωγή έξωσης.
✔ Η διαδικασία γίνεται με διαταγή απόδοσης μισθίου, η οποία εκδίδεται από το δικαστήριο σε σύντομο χρονικό διάστημα (30-45 ημέρες).
💡 Νομική συμβουλή: Αν ο ενοικιαστής αποπληρώσει τα ενοίκια πριν από την έκδοση της απόφασης, η διαδικασία έξωσης παύει.
Β. Έξωση λόγω παράβασης όρων της σύμβασης
✔ Αν ο μισθωτής προκαλεί ζημιές στο ακίνητο ή το χρησιμοποιεί κατά παράβαση των όρων της μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να τον αποβάλει.
✔ Η διαδικασία περιλαμβάνει εξώδικο και, εφόσον δεν υπάρξει συμμόρφωση, αγωγή έξωσης στο δικαστήριο.
✔ Η δικαστική απόφαση είναι εκτελεστή από δικαστικό επιμελητή, αν ο μισθωτής δεν αποχωρήσει οικειοθελώς.
💡 Νομική συμβουλή: Η έξωση χωρίς δικαστική απόφαση δεν επιτρέπεται και μπορεί να επιφέρει ποινικές ευθύνες στον εκμισθωτή.
3. Αποζημίωση Εκμισθωτή και Διαφυγόντα Κέρδη
Σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει τα ενοίκια και παραμένει στο ακίνητο παράνομα, ο εκμισθωτής μπορεί να διεκδικήσει:
✔ Τα οφειλόμενα μισθώματα, με νόμιμο τόκο.
✔ Αποζημίωση για διαφυγόντα κέρδη, αν το ακίνητο δεν μπορούσε να ενοικιαστεί σε νέο μισθωτή.
✔ Έξοδα δικαστικών ενεργειών, εφόσον υπάρχει σχετική πρόβλεψη στη μισθωτική σύμβαση.
💡 Νομική συμβουλή: Ανάλογα με την περίπτωση, η αποζημίωση μπορεί να περιλαμβάνει επιπλέον ποσά για φθορές στο ακίνητο.
4. Πρόσφατες Νομοθετικές Αλλαγές & Ειδικές Περιπτώσεις
✔ Προστασία μισθωτών λόγω COVID-19: Σύμφωνα με πρόσφατες αποφάσεις, υπήρξαν ρυθμίσεις υπέρ των ενοικιαστών σε περιόδους οικονομικών δυσχερειών.
✔ Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb): Ισχύουν διαφορετικοί κανόνες από τις κλασικές μισθώσεις και δεν προστατεύονται από τη νομοθεσία περί εξώσεων.
✔ Διακοπή ηλεκτροδότησης λόγω οφειλών: Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να κόψει το ρεύμα ή το νερό στον μισθωτή, καθώς αυτό θεωρείται παράνομη αυτοδικία.
Συμπέρασμα
Οι μισθώσεις και οι εξώσεις είναι διαδικασίες που απαιτούν προσοχή και σωστή νομική καθοδήγηση. Ο ρόλος του δικηγόρου είναι καθοριστικός στην πρόληψη και επίλυση διαφορών.
📌 Αν είστε εκμισθωτής ή μισθωτής, η σωστή ενημέρωση και η τήρηση των όρων της μίσθωσης είναι το κλειδί για μια ομαλή συνεργασία.