Μέλος του Διεθνούς Ένωσης Ενοικιαστών







                   Η ΠΑΝΔΗΜΙΑ ΤΟΥ COVID-19 ΩΣ ΛΟΓΟΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

                    ΤΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ

    Εν ερώτημα που θέτουν συνεχώς τα μέλη μας είναι αν υπάρχει περίπτωση να απαλλαγεί κάποιος ενοικιαστής από την υποχρέωση καταβολής ενοικίου όταν κλείνει υποχρεωτικά η επιχείρησή του η όταν τίθεται ως εργαζόμενος υποχρεωτικά σε αναστολή εργασίας.

      Η απάντηση είναι αρκετά περίπλοκη αφού δεν υπάρχει κάποια σχετική νομοθετική ρύθμιση αλλά ούτε και κάποια δικαστική απόφαση επί του θέματος.

     Η νομική μας υπηρεσία επιχειρεί να δώσει κάποιες απαντήσεις στο θέμα αυτό χωρίς βεβαίως οι απόψεις μας αυτές να είναι δεσμευτικές αφού μόνον όταν παγιωθεί η σχετική νομολογία για το θέμα αυτό θα μπορεί κάποιος να μιλήσει με βεβαιότητα.

   Σύμφωνα με το άρθρο 336 Α.Κ Ο οφειλέτης απαλλάσσεται από κάθε υποχρέωση εξαιτίας αδυναμίας να εκπληρώσει την παροχή, αν αποδείξει ότι η αδυναμία οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Οφείλει όμως αμέσως, μόλις μάθει την αδυναμία για εκπλήρωση, να ειδοποιήσει το δανειστή.

       Εξ άλλου σύμφωνα με το άρθρο 596   σε συνδυασμό και με το άρθρο 574  του Αστικού Κώδικα ο μισθωτής απαλλάσσεται από την καταβολή του μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει τον μισθωμένο χώρο (μίσθιο) για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο . Απαλλάσσεται δηλαδή από την υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου, αν εμποδίζεται να κάνει χρήση του χώρου για λόγους που συνιστούν ανωτέρα  βία, δηλαδή γεγονότα απρόβλεπτα που ήταν αδύνατο να αποτραπούν, ακόμη και με μέτρα εξαιρετικής επιμελείας.

    Τέλος  κατά την πάγια νομολογία των Ελληνικών Δικαστηρίων ως ανωτέρα βία νοείται κάθε απρόβλεπτο και εξαιρετικό γεγονός, είτε αντικειμενικό είτε σχετικό με το πρόσωπο του δικαιούχου, το οποίο δεν μπορεί να αποτραπεί με μέτρα εξαιρετικής επιμέλειας και σύνεσης του μέσου ανθρώπου ήτοι    δεν μπορεί να το προβλέψει και να το αποτρέψει ο μέσος συνετός άνθρωπος έστω και αν δείξει εξαιρετική επιμέλεια και σύνεση.

        Σύμφωνα με όλα τα πιο πάνω τουλάχιστον όσον αφορά  στις  περιπτώσεις των επιχειρήσεων που διεκόπη υποχρεωτικά η λειτουργία τους, λόγω της πανδημίας του covid-19 με νομοθετική διάταξη, ήτοι για λόγους που δεν αφορούν τους ίδιους θα πρέπει να απαλλάσσονται ολικώς από την υποχρέωση  καταβολής ενοικίου και όχι μόνον κατά 40% όπως έχει ορισθεί με τις πρόσφατες  νομοθετικές ρυθμίσεις.

   Ανάλογη εφαρμογή θα πρέπει να υπάρξει κατ εφαρμογή του άρθρου 336 Α.Κ και για τους εργαζόμενους που τίθενται  σε υποχρεωτική αργία τόσο όσον αφορά σε εκείνους που εργάζονται σε επιχειρήσεις που έχουν κλείσει όσο και σε εκείνους που  ετέθησαν σε υποχρεωτική αργία παρόλο ότι η επιχείρησή τους δεν έχει κλείσει. Και η υποχρεωτική αργία στην οποία τίθενται οι εργαζόμενοι οφείλεται στην πανδημία ήτοι σε γεγονός για το οποίο δεν φέρουν ευθύνη,  που δεν μπορούσε να προβλεφθεί με μέτρα άκρας επιμέλειας του μέσου συνετού ανθρώπου ήτοι οφείλεται σε λόγους ανωτέρας βίας και επομένως θα πρέπει να έχουν την ίδια αντιμετώπιση. Σημειωτέον ότι η αναγκαστική αργία λόγω της πανδημίας δεν έχει καμία σχέση με άλλες μορφές μειωμένης εργασίας η εκ περιτροπής εργασίας η ακόμη και απόλυσης του εργαζομένου λόγω κακής γενικής  οικονομικής κατάστασης η κακής πορείας της επιχείρησης γεγονότα που ενδεχομένως να ήταν προβλέψιμα και δεν αποτελούν ανωτέρα βία. Η αναγκαστική αργία του εργαζόμενου  λόγω της πανδημίας του covid- 19 είναι ένα τελείως διαφορετικό θέμα απρόβλεπτο, που δεν έχει ξανασυμβεί ιστορικά, που δεν μπορούσε να φανταστεί ο εργαζόμενος  όση επιμέλεια και προνοητικότητα και αν έδειχνε και επομένως η εκ της αιτίας αυτής αδυναμία πληρωμής του μισθώματος αποτελεί λόγο ανωτέρας βίας που θα πρέπει να τον απαλλάσσει εξ ολοκλήρου από την πληρωμή του μισθώματος της κατοικίας.

     Είναι σαφές ότι δεν υπάρχει νομολογία για το θέμα αυτό μέχρι σήμερα  αφού τα Ελληνικά δικαστήρια δεν έχουν αποφανθεί ακόμη διότι είναι πολύ νωρίς. Κατά την άποψή μας όμως θα πρέπει υποχρεωτικά και από τα Δικαστήρια  να ακολουθηθεί η θέση ότι  εφ όσον η επιχείρηση κλείνει με κρατική απόφαση δεν έχει υποχρέωση καταβολής ενοικίου, ούτε μέρους αυτού, όπως δεν έχει υποχρέωση καταβολής και ο εργαζόμενος σε τέτοια επιχείρηση, αλλά και ο εργαζόμενος που τίθεται γενικά  σε αναγκαστική αργία.

   ΔΕΝ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΟΜΩΣ ΟΙ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΈΣ ΝΑ ΞΕΧΝΟΥΝ ΟΤΙ ΚΑΤΑ ΤΟ ΆΡΘΡΟ  336 Α.Κ ΟΠΩΣ ΑΝΑΦΕΡΟΥΜΕ ΚΑΙ ΠΙΟ ΠΑΝΩ ΟΦΕΙΛΕΙ Ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ ΑΜΕΣΩΣ, ΜΟΛΙΣ ΜΑΘΕΙ ΤΗΝ ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΛΗΡΩΜΗ ΤΟΥ ΕΝΟΙΚΙΟΥ  ΝΑ ΕΙΔΟΠΟΙΗΣΕΙ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ και η ειδοποίηση αυτή θα πρέπει να είναι έγγραφη και επίσημη για να είναι δυνατή η απόδειξή της ΔΙΟΤΙ ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΑ ΚΙΝΔΥΝΕΥΕΙ ΝΑ ΜΗΝ ΔΙΚΑΙΩΘΕΙ.

   Βεβαίως επειδή είναι σαφές ότι κάθε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος θα κρίνεται ατομικά από τα Δικαστήρια όταν και εφ όσον φθάσει σε αυτά, ενώ δεν έχει παγιωθεί μέχρι σήμερα κάποια νομολογία, οι μισθωτές  δεν θα πρέπει να γενικεύουν τις πιο πάνω απόψεις και να σταματούν την καταβολή του μισθώματος σε κάθε περίπτωση αλλά θα πρέπει να προσπαθούν με κάθε τρόπο να είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους. Σε περίπτωση όμως που βρεθούν  σε πραγματική αδυναμία πληρωμής, να μην απελπίζονται και  να επικοινωνούν με τον σύλλογο ώστε να αντιμετωπίζεται ατομικά η περίπτωσή τους από την νομική υπηρεσία του συλλόγου και να βρίσκονται από τους νομικούς μας οι καλλίτερες δυνατές λύσεις.